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公告]光环新网:北京中同华资产评估有限公司关
2019-06-06 13:49

  意见通知书(180483号)》之要求,北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中

  同华” 、“我公司”) 组织相关人员对评估报告进行认真分析和核查,对公司资

  100%股权评估值为135,000万元,增值率为435.54%。请你公司结合科信盛彩

  25,208.05万元。根据中同华出具的《资产评估报告书》(中同华评报字(2018)

  第010168号)的评估结果,本次评估采用收益法、市场法两种方式对标的资产

  进行评估,其中科信盛彩100%股权以收益法评估的价值为135,000.00万元,以

  本次评估以收益法的评估值135,000.00万元作为标的资产价值的评估结果,

  较审计后的标的资产账面净资产增值109,791.95万元,增值率为435.54%。

  建设的做法,科信盛彩的运营方式降低了总体投资成本。作为专业IDC运营商,

  科信盛彩建设的IDC机房相对于基础运营商的机房具有独立性和中立性的特点,

  科信盛彩拥有的3栋数据中心、门卫室及水泵房建筑面积共49,458.26平方

  米,整体规模可提供8,100个机柜,目前已经投产2栋,建筑面积32,756.42平

  于需要存储“热数据”的企业,离自己的数据中心一般无法超过100公里。由于

  限制目录(2015年版)》,明确规定北京城六区禁止新建和扩建数据中心、北

  京全市禁止新建和扩建数据中心(PUE值在1.5以下的云计算数据中心除外),

  科信盛彩拥有的亦庄绿色互联网数据中心,建筑面积为49,458.26平方米,

  规划标准机柜数量8,100个。受北京地区土地资源、电力资源等限制,科信盛彩

  注1:首年/平均承诺净利润计算的市盈率=标的资产100%股权对应的交易对价/标的资

  注2:市净率=标的资产100%股权对应的交易对价/评估基准日标的资产净资产

  算基础设施服务资源,具有较高的市场空间及区位优势;此外,科信盛彩在技术、

  反馈问题22:申请文件显示:1)收益法评估时科信盛彩2018年的预测IDC

  架率约为90%,3#机房上架率接近80%,2017年度上架率分别为60.22%和

  20.19%,2#机房预计8月以后投入使用,上架数量为1,400个,按1/4折算入年

  化数量总数。3)预测新增合同的机柜租赁平均单价为每个6.6万元/年。4)随着

  市场对IDC及其增值服务的需求有很大提升,吸引更多企业进入IDC行业,导

  况、产生的收入金额及占比、是否符合预期等,补充披露2018年预测机柜上架

  率大于2017年实际上架率的合理性,以及2018年预测上架率的可实现性。2)

  2018年预测收入的可实现性。4)补充披露2019年-2022年收入的预测过程、依

  符合预期等,补充披露2018年预测机柜上架率大于2017年实际上架率的合理性,

  序等领域快速发展,带动数据存储、计算能力以及网络流量的大幅增长,促进IDC

  服务市场规模不断扩大。2010年至今,全球IDC服务行业发展较快,尤其自2014

  年开始,增长速度逐渐提升,至2016年市场增速达到17.5%,市场的整体规模

  达到451.9亿美元。增长速度的主要动力源于亚太、拉美地区,具体分析主要源

  近几年中国IDC市场增长迅速,2016年市场规模达到714.5亿元人民币,同

  2012年至2013年,受宏观经济下滑影响,整体市场增速下降到24%左右。在这

  期间政府加强政策引导,逐步开放了IDC牌照申请。阿里云、腾讯云、华为等巨

  头进入市场,使得以基础资源出租的公有云市场增长迅速。到2014年,政策导

  互联网的融合进一步加速,“互联网+”推动传统行业信息化发展,由此带动IDC

  了IDC基础建设以及运营维护的投入,而独立的IDC技术服务商拥有专业化的综

  在40%左右,预计2019年,市场规模将接近1,900亿元。移动互联网、视频、

  根据第41次《中国互联网络发展状况统计报告》显示,截至2017年12月,

  我国网民规模达7.72亿,普及率达到55.8%,超过全球平均水平(51.7%)4.1

  个百分点,超过亚洲平均水平(46.7%)9.1个百分点。全年共计新增网民4074

  万人,增长率为5.6%。我国网民规模继续保持平稳增长,互联网模式不断创新、

  的应用增长势头明显。未来IDC市场在互联网用户需求持续增加的趋势下将保持

  户都偏重于经济较发达区域,且对于数据需求比较大的企业如电商,游戏公司等,

  集中在国内经济发达的大中城市,尤其是北京、上海、广州和深圳等地区。其次,

  源,具有较高的市场空间及区位优势。科信盛彩作为IDC服务提供商,属于软件

  和技术信息服务类企业,依托技术能力、运营经验、客户资源、供应商渠道资源、

  截至2018年6月1日,1号楼和3号楼合计上架机柜数3,217,合计上架率

  截至2018年6月1日,科信盛彩已经签订合同的机柜数4,591个,加上已

  (1)科信盛彩于2016年12月取得IDC业务资质证书,在取得资质前,科信盛

  彩与光环新网展开合作共同向客户提供IDC服务,其中光环新网作为双方代表与

  截止2018年6月1日,与上述两类业务模式相关的合同约定机柜数和上架机柜

  根据未经审计的财务报表,2018年1-5月,科信盛彩实现收入8,680.72万元,

  实现净利润2,544.64万元,分别占2018年盈利预测收入(30,419.51万元)的

  28.54%、承诺净利润(9,210万元)的27.63%。鉴于科信盛彩机柜处于逐步上架

  阶段,四季度实现收入占全年收入比例较高,从科信盛彩1-5月实现的收入及净

  (四)2018年预测机柜上架率大于2017年实际上架率的合理性,以及2018年

  数量分别为2,050个、1,900个和1,400个,合计上架数量为5,350个。其中,2

  号机房预计在2018年下半年建造完工,8月份以后投入使用,其上架数量按1/4

  截至2018年6月1日,科信盛彩1号机房已上架机柜数为1,760个,占全年

  预测数的85.85%;3号机房已上架机柜数为1,457个,占全年预测数的76.68%,

  截至2018年6月1日,科信盛彩已经签订合同的机柜数4,591个,加上已经

  执行仍在履行合同签订流程的机柜数1,219个,合计为5,810个,超过2018年底

  注1:2017年1月份,科信盛彩实现收入较高,主要原因是当月某客户合同提前终止,

  根据双方于2016年签订的合同约定上架机柜数收取违约金。扣除该项违约金影响,2017年

  注2:为计算机柜出租平均单价,收入为含税收入且未扣除与光环新网合作部分属于光

  科信盛彩机柜单价位于3,880元/柜/月至17,580元/柜/月的区间,具体差

  于需要存储“热数据”的企业,离自己的数据中心一般无法超过100公里。由于

  限制目录(2015年版)》,明确规定北京城六区禁止新建和扩建数据中心、北京

  全市禁止新建和扩建数据中心(PUE值在1.5以下的云计算数据中心除外),北

  科信盛彩拥有的亦庄绿色互联网数据中心,建筑面积为49,458.26万平方米,

  规划标准机柜数量8,100个。受北京地区土地资源、电力资源等限制,科信盛彩

  科信盛彩机柜单价位于3,880元元/柜/月-17,580元/柜/月之内,具体差异与

  根据广证恒生的研究报告:“一线城市 IDC 机房因为政策限制,具有稀缺优

  等情况,本次评估对科信盛彩预测期的单个机柜租赁价格按照5,500元/月进行预

  根据未经审计的财务报表,2018年1-5月,科信盛彩实现收入8,680.72万元,

  实现净利润2,544.64万元,分别占2018年盈利预测收入(30,419.51万元)的

  28.54%、承诺净利润(9,210万元)的27.63%。鉴于科信盛彩机柜处于逐步上架

  阶段,四季度实现收入占全年收入比例较高,从科信盛彩1-5月实现的收入及净

  根据未经审计的财务报表,2018年1-5月,科信盛彩实现收入8,680.72万元,

  实现净利润2,544.64万元,分别占2018年盈利预测收入(30,419.51万元)的

  28.54%、承诺净利润(9,210万元)的27.63%。鉴于科信盛彩机柜处于逐步上架

  阶段,四季度实现收入占全年收入比例较高,从科信盛彩1-5月实现的收入及净

  四、补充披露2019年-2022年收入的预测过程、依据,并结合可比公司预

  计划的情况,2019年不考虑增长。待改造完成的下一年度2020年及以后年度,

  考虑新增模块的销售,1号楼仍保持90%的机房上架率,上架数量为2,300个。

  户本身需求增加和新增散户需求,略微考虑一定增长,上架数量为2,000个。

  参照 1 号机房、3 号机房的租赁情况,机房出租从发展到稳定大约需要 3

  年左右,预测了 2 号机房到 2022 年将基本达到稳定状态。2 号机房 2019 年、

  的情况综合确定了新增合同的机柜租赁平均单价,为6.6万元/个/年(不含税)。

  2014年7月1日起为期9年的租赁合同,依据该合同价格水平及现有租赁面积

  从上面的表格可以看出,科信盛彩的2019-2022年增长率低于可比案例收入

  务协议的合作方式、产生收入情况符合预期,2018年预测机柜上架率大于2017

  年实际上架率具有合理性,2018年预测上架率具有可实现性;2、结合报告期机

  致;3、从科信盛彩1-4月实现的收入及净利润判断,全年实现承诺业绩的可能

  性较大;4、2019年-2022年的收入预测具有合理的过程和依据,相关增长率相

  反馈问题23:申请文件显示:1)收益法评估时预测科信盛彩2018年-2022

  43.02%,高于报告期该业务的毛利率。2)电费成本按照机柜收入的比例的30%

  IDC租赁业务网络费预测合理性和可实现性、评估师未对IDC宽带业务成本进

  55.84%和56.23%,相对于案例1、案例2、案例4毛利率偏高,与案例3毛利率

  1、基础电费的收取标准为北京大兴区标准缴纳,41 元/KVA/月(含税),按

  其中:电表电量值≈机柜平均电量(安培)×220V÷1,000× 机房用电效能

  科信盛彩每个机柜平均电量约为20A,PUE值为1.5,机房用电效能系数为

  60%。科信盛彩目前电费均价为0.6006元/Kwh(含税),具体计算结果如下:

  注:其中结合目前建设进度情况及租赁合同等,2#楼机柜6月底转固,租赁业务从第四季

  注1:通过公开信息无法取得其他可比上市公司机柜平均耗电量,故选取可获得数据的

  注2:单个机柜月平均电费(万元)=(当年度电费/年初和年末上架机柜数的平均值)/12。

  情况,补充披露IDC租赁业务网络费预测合理性和可实现性、评估师未对IDC

  宽分别用于ISP业务和IDC业务,每个月技术部门统计ISP业务和IDC业务流量情

  况,根据ISP业务和IDC业务流程比例分配ISP业务成本和IDC业务成本。同时,

  技术部门统计各个IDC业务机房的流量情况,根据各个机房当月使用流量占IDC

  按2017年末科信盛彩上架机柜数2,018个计算,2017年科信盛彩单个机柜

  1号机房折算的单个机柜宽带使用情况,计算单个机柜宽带业务收入为0.15万元/

  年,再结合2号机房、3号机房机柜租赁数量综合测算其宽带业务收入。具体情况

  科信盛彩上架机柜数由2017年12月31日的2,018个增长至2018年3月

  31日的3,217个,单位人员服务的机柜数量由40.36个/人增长至47.33个/人,

  报告期内,科信盛彩主营业务人工费2017年较2016年明显下降,主要原因

  反馈问题24:申请文件显示,收益法评估时预测2018年-2022年资本性支

  出金额分别为10,900万元、500万元、500万元、600万元和1,600万元。请你

  测的资本性支付是否与计划相符。2)结合2019年后资本性支出下降的原因,补

  面积为49,458.26平方米,原规划标准机柜数量7,122个,总固定资产投资约7.5

  已完成房屋投资金额1.9亿元;1号楼和3号楼数据中心的设备投资部分实施完

  毕,已完成投资部分(含在建工程)含税金额约4.6亿元,尚余1亿元在后续建

  彩未付款项约为20,631.42 万元(含税),其中扣除已挂账应付账款余额10,348.98

  万元后,待支出的资本性支出金额为10,282.44万元(含税)。该部分投资基本

  建包括对1#机房和3#机房的闲置空间进行改造,以及2#机房根据新版《数据中

  心设计规范》(GB50174-2017)调整原机柜规划方案,改建前后机房模块及机

  目改造预计需要追加投资1034万元,主要用于相关配电系统、空调系统、消防

  造项目预计在16个月内完成,至2018年6月完成2#机房9个模块的建设;2018

  年12月完成2#机房的全部模块建设;2019年3月完成1#和3#机房的模块改造

  根据上述进度计划,2018年投入金额约568.70万元,2019年投入金额约

  都接近全新设备,考虑到设备经济寿命年限等因素,对于2019年不考虑更新性

  对于2020-2022年,管理层考虑到公司建成及投入使用时间,固定资产成新

  率较高,在预测期中逐渐考虑对资产局部的替代更新,分别预测投入金额为:500

  计划为500万元、2021年投资计划为600万元、2022年投资计划为1600万元。

  万元,盈利预测时对资本性支出的预测按取整的思路确定为2018年支出10,900

  费的比例约为90%;对于员工薪酬以市场薪酬水平为基准,未来预测了一定人数

  占到管理费比例约为53.5%。对于人工以市场薪酬水平为基准,未来预测了一

  动,销售费用和管理费用参考性较差;2017年随着机房模块逐步建成逐步投入

  光环新网数据;光环新网2016、2017年销售费率分别为1.0%、1.3%,科信盛彩

  注:森华易腾预测期如果按15%缴纳所得税,则含资本结构因素的β为0.6485;如果

  2.50%、3.00%、1.00%和4.50%。主要考虑到科信盛彩产品结构单一,缺少成形

  科信盛彩和可比交易评估使用的债权收益率分别为4.35%、5.17%、5.13%、

  4.60%和0.00%。森华易腾目标资本结构中债权比例为零,因此未考虑债权收益

  率。科信盛彩和中金云网使用的债权收益率分别为4.35%和4.60%,均为评估基

  1、科信盛彩评估使用的股权收益率为12.84%,略高于可比交易评估使用的

  标资本结构债权比例(2.78%、2.53%、3.60%和0)。上述情况主要因为各次评估

  的融资环境处于一个持续降息的通道中;(2)企业的融资能力不同导致的其最终



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